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Immobilier: Conseils et produits
Actualités immobilière et fiscale (par www.immobilier-neuf.com)



Investissement locatif et conventionnement privé : quel est l'impact des nouveaux dispositifs ?

La réforme du dispositif d'incitation à l'investissement locatif est intervenue, en deux temps, à l'automne 2006, alors que l'engouement des ménages pour ce type d'investissement était à son apogée.

Il s'agissait notamment, pour le gouvernement, d'améliorer le dispositif existant pour répondre aux critiques adressées au régime Robien, jugé par certains insuffisamment contraignant pour les bénéficiaires au regard de l'avantage fiscal qu'il leur offrait et accusé d'inciter à la production de logements locatifs sans référence aux besoins.

1) Le régime Robien a ainsi été " recentré ", c'est-à-dire que l'avantage fiscal qui lui est attaché a été quelque peu réduit par le biais d'une réduction du taux et de la durée d'amortissement, les loyers plafonds restant inchangés.

Il est doublé, pour les investissements dans le neuf, du régime Borloo neuf, qui bénéficie d'une fiscalité plus favorable mais impose en contrepartie aux investisseurs des loyers plafonds plus bas et ne leur permet de louer les logements concernés qu'à des locataires dont les ressources sont également plafonnées.

En outre, le zonage s'appliquant aux barèmes des plafonds de loyers et de ressources a été affiné, l'ancienne zone B étant éclatée en deux zones B1 et B2 : le but est de mieux prendre en compte la réalité des marchés locaux dans la fixation des loyers plafonds.

En réalité, même dans le régime Borloo neuf, les loyers plafonds sont assez rarement inférieurs aux loyers de marché et sont peu contraignants. Leur positionnement dépend, toutefois, de la localisation et de la taille des logements.

De plus,on estime que 80 à 90 % des ménages français ont des revenus inférieurs aux plafonds de ressources Borloo.

2) Pour les logements existants, le régime " Borloo ancien " se substitue au " Besson ancien ". Les principes sont identiques - déduction " spécifique " sur les revenus fonciers en contrepartie d'un loyer plafonné - mais l'avantage est plus important. En outre, le régime est maintenant à deux vitesses : loyer intermédiaire et loyer social, le taux de déduction spécifique étant plus élevé dans le second, en contrepartie de loyers plus bas. Enfin, le Borloo ancien comporte une nouveauté importante : la signature obligatoire d'une convention avec l'ANAH.

Le but de la réforme est manifestement de peser davantage sur les loyers tout en ne brisant pas la dynamique de la production de logements locatifs privés. Dans l'ancien, il s'agit de favoriser l'accroissement du parc conventionné privé afin qu'il puisse contribuer de façon significative à l'offre de logements à loyers modérés.

Source : Rapport de l'Anil, janvier 2007 (Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)

Pour plus de renseignements, rendez vous sur www.immobilier-neuf.com


ACHAT EN DEUX TEMPS :

L’Etat, le 1% Logement et la CDC ont signé une nouvelle convention créant le Pass-Foncier.
Ce nouveau dispositif facilitera la première acquisition d’une résidence principale. Le Pass-Foncier permet l’achat par les primo-accédants du seul bâti avec portage du terrain, sans coût significatif immédiat pour le ménage, durant toute la phase de remboursement des prêts souscrits pour la construction, dans la limite d’une durée maximale de 25 ans.

Est éligible à ce dispositif toute opération d’acquisition ou de construction par un ménage d’un logement neuf affecté à sa résidence principale, en individuel ou en collectif, en diffus ou en groupé.
La décision d’octroi d’un Pass-Foncier pour ces opérations dites « accédants » est prise par le CIL-CCI.
Sont également éligibles les opérations groupées financées en PSLA qui ont fait l’objet d’un agrément. Pour ces opérations dites « fléchées », la décision d’octroi du Pass-Foncier sera globale et portera sur l’ensemble du terrain d’assise de l’opération.

Sur la durée de la convention (2007-2010), l’enveloppe des Pass-Foncier sera calibrée afin de permettre le financement d’un programme physique arrêté en concertation par les parties, dans la limite d’un plafond annuel de 20 000 logements. Pour une année donnée, le nombre de logements concernés par les opérations « fléchées » sera compris entre 750 et 2 000.


Ménages bénéficiaires

Les bénéficiaires du Pass-Foncier doivent répondre aux trois critères suivants:
- être primo accédants de sa résidence principale ;
- disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA ;
- être bénéficiaires d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement (aide de 3000 à 5000 euros suivant les zones).

Les ménages qui sont concernés sont les mêmes qui bénéficient de la majoration du PTZ. Pour mémoire, la loi ENL, prévoit une majoration du montant du prêt à 0% avec une aide des communes pour favoriser l’accession sociale.

Pour plus de renseignements, rendez vous sur www.immobilier-neuf.com



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CONTACT : GRAND BLANC IMMO - Tel: 0 875 400 941 / Fax: (33) 1 42 91 37 94

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